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以这些理由拒交物业费,法院会支持么?

以这些理由拒交物业费,法院会支持么?

 

  来源: 中国建设报

业服务行业随着商品房的出现逐渐兴起,但至今仍存在诸多不完善的地方,物业公司与业主之间因物业服务问题产生纠纷的数量逐年增多。那么,业主以这些理由拒交物业费,法院会予以支持么?

理由一:非物业服务合同当事人

问:有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业服务合同,因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力,自己不知晓且不认可该合同内容,因此拒绝交纳物业费。法院是否支持?

答:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,法院不予支持。

理由二:合同约定的合同期限届满

问:某些业主称物业服务合同中约定的合同期限早已届满,对超过合同期限的物业费,因无合同约定,故有权拒绝交纳。法院是否支持?

答:根据《合同法》第三十六条,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。在约定的合同期限届满后,若物业服务企业继续为小区提供服务,业主也接受了物业服务企业提供的物业服务,双方形成了事实上的物业服务合同关系,均应履行相应的合同义务。在上述情况下,业主的这一抗辩理由不能得到法院支持。

理由三:物业费超过诉讼时效

问:有些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由,对物业服务企业主张的诉讼请求中超过两年诉讼时效的物业费拒绝交纳。法院是否支持?

答:实践中,物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了证据材料证明催费事实,法院可认定为诉讼时效中断,业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在3年的诉讼时效期内向业主催收过物业费,业主的抗辩理由就能得到法院支持。

理由四:房屋质量不达标

问:有些业主以房屋质量存在问题为由拒交物业费。法院是否支持?

答:商品房存在质量问题系业主与开发商之间的纠纷,而物业费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷,两者不属于同一法律关系。通常情况下,开发商与物业公司是两个独立的法人企业,相互之间不应为对方承担民事责任。因此,业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。

理由五:物业公司不履行维修义务

问:有些业主向物业服务企业反映小区单元门、过道路灯等被损坏以及顶楼房屋漏水等问题,要求维修,但物业服务企业拒不维修或者维修不合格,业主就以此为由拒交物业费。法院是否支持?

答:对于维修义务的承担主体,应具体情况具体分析:如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内,由建设单位承担维修义务;在房屋质保期届满后,房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务,房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务,物业服务企业履行义务时,可使用小区的住宅专项维修基金。若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时,法院可根据《合同法》第一百一十一条的规定,酌情减少物业费。颜剑箫

 

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